www.avaccount.com > บอร์ดบัญชีและภาษี

ขายที่ดินต่ำกว่าราคาประเมิน

(1/1)

แมว:
มีการขายที่ดินต่ำกว่าราคาประเมิน และก็ต่ำกว่าราคาทุนด้วยค่ะ สิ่งที่ต้องการทราบคือ



1. การบันทึกบัญชีขายใช้ราคาอะไรในการบันทึก และบันทึกบัญชีอย่างไร



2. ในกรณีที่มีการรับชำระบางส่วนบันทึกบัญชีอย่างไร



3. การบันทึกต้นทุนที่ดินบันทึกอย่างไร  



4. และในกรณีที่ขายต่ำกว่าราคาทุนทำได้หรือไม่



5. ในกรณีที่ผู้ซื้อออกค่าใช้จ่าย ค่าอากร ค่าภาษี ถือเป็นรายได้ หรือถือเป็นรายจ่ายของบริษัทหรือไม่ บันทึกบัญชีอย่างไร



6. ภาษีเงินได้นิติบุคคลที่ถูกหักไว้ตอนขายที่ดิน นำไป ขอคืนตอนสิ้นปีได้หรือไม่ นั่นคือหมายความว่า ตอนสิ้นปี บริษัทมีรายได้ที่ต้องเสียภาษีน้อยกว่าภาษีที่ได้มีการจ่ายไปแล้วของที่ดิน หรือบริษัท ไม่มีกำไรที่ต้องเสียภาษ๊ ก็ต้องขอคืนภาษีกรณี



7. สาระสำคัญอื่นๆ ที่ต้องดูเพิ่มเติม มีอะไรบ้าง



8. เหตุผลที่เราสามารถขายที่ดินต่ำกว่าราคาประเมิน มีอะไรบ้างค่ะที่สรรพากรยอมรับค่ะ เช่น ที่ดินตาบอด หรือ แถวน้น ก็ขายกันในราคาที่ต่ำกว่าราคาประเมินกันทั้งนั้น หรือ อื่น ๆ.....



ตอนนี้ได้ทำการขายไปแล้วค่ะ มีสัญญาซื้อขายมีการรับเงิน แต่บางส่วนค่ะ



รบกวนคุณอ้วน ช่วยตอบให้ด้วยค่ะ เพื่อเตรียมการรองรับการตรวจสอบจากสรรพาการ เพราะเข้าใจว่า เจ้าหน้าที่มีอำนาจประเมินกรณีทีขายที่ดินต่ำกว่าราคาทุน และ ต่ำกว่าราคาประเมินค่ะ

อ้วน:
ผมคิดเองว่ากิจการของคุณแมว ดำเนินในรูปของนิติบุคคล และประกอบธุรกิจค้าอสังหาริมทรัพย์  

-  ทางด้านบัญชี  ให้ศึกษาตามมาตราฐานการบัญชีฉบับที่ 26 เรื่องการรับรู้รายได้สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์



-  ทางด้านภาษีอากร  ให้ดูคำสั่งกรมสรรพากร ที่ ป. 61/2539 เรื่องการคำนวณกำไรสุทธิและเงินได้สุทธิสำหรับกิจการขายอสังหาริมทรัพย์

http://www.rd.go.th/publish/3587.0.html



ที่นี้เรามาวิเคราะห์ดูทีละข้อกันครับ

1.  การจะรับรู้เป็นรายได้ในทางบัญชีสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์  จะต้องเข้าเงื่อนไขตามมาตราฐานการบัญชีฉบับที่ 26 ซึ่งหากไม่เข้าเงื่อนไขก็ไม่สามารถรับรู้เป็นรายได้ในทางบัญชีได้ครับ  ส่วนในทางภาษีก็จะเป็นคนละหลัก  ดังนั้นรายได้ในทางบัญชีกับทางภาษีก็จะไม่เท่ากันครับ  



เมื่อเข้าเงื่อนไขรับรู้รายได้ในทางบัญชีแล้ว  ก็มาดูคำถามครับว่าในการบันทึกบัญชีขายใช้ราคาอะไรในการบันทึก  คำตอบก็คือ  ใช้ราคาที่ซื้อขายกันจริง  เป็นราคาในการบันทึกครับ  อย่าสับสนกับราคาประเมินของกรมที่ดินนะครับ  เพราะราคาประเมินเป็นราคาที่ใช้ในการคำนวณเพื่อเรียกเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมครับ  บันทึกบัญชีโดย

Dr.  เงินสด / ธนาคาร

Dr.  ค่าใช้จ่ายในการโอน

Cr.  รายได้จากการขาย ( ใช้ราคาซื้อขายจริง )



2.  ถ้ามีการไปโอนนิติกรรมที่กรมที่ดินแล้ว  จะไม่มีการชำระบัญชีกันบางส่วนเนื่องจาก  ในตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายกับทางกรมที่ดิน  ก็มักจะมีการระบุว่าผู้ขายได้รับชำระเงินเรียบร้อยแล้ว อีกทั้งกรรมสิทธิ์ก็ได้ถูกโอนไปยังผู้ซื้อแล้ว  จึงเป็นการยากที่จะบังคับในชำระในส่วนที่ขาด



แต่ถ้ายังไม่ไปทำนิติกรรมกับทางกรมที่ดิน  เงินที่ได้รับมาล่วงหน้า  ก็จะต้องถือเป็นหนี้สิน  ซึ่งจะบันทึกบัญชีโดย

Dr.  เงินสด / ธนาคาร

Cr.  เงินมัดจำรับล่วงหน้า / เจ้าหนี้เงินจอง



3.  การบันทึกราคาของต้นทุนที่ดิน  ก็จะต้องบันทึกจากราคาซื้อขายจริง  โดยต้องบวกค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่ทำให้ได้มาซึ่งที่ดินนั้น  เช่น  ค่านายหน้า , ค่าปรับหน้าดิน , ค่าตรวจสอบโฉนด หรือ ค่ารางวัด เป็นต้น  ซึ่งจะบันทึกบัญชีโดย

Dr.  ที่ดิน / สินค้าคงเหลือ ( ราคาทุนที่ดิน + ค่าใช้จ่ายต่างๆ ในการให้ได้ทรัพย์สินนั้นมา )

Cr.  ธนาคาร



4.  การดำเนินธุรกิจโดยเป็นการขายต่ำกว่าทุนนั้น  เกิดขึ้นได้  แต่มักจะไม่เหมาะสม  เนื่องจากผู้ประกอบการในธุรกิจนี้มักจะต้องมีการศึกษาและวางแผนค่อนข้างมาก เพราะเป็นธุรกิจที่ต้องใช้เงินทุนหมุนเวียนสูง  และโดยสภาพราคาอสังหาริมทรัพย์  จะมีแต่ปรับราคาเพิ่มขึ้น เนื่องจากที่ดินไม่งอกเงย  อีกทั้งกฏหมายในการก่อสร้างก็เข้มงวด  จึงทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ มีแต่จะสูงขึ้นครับ



5.  ธุรกิจนี้จะมีภาษีที่เกี่ยวข้องดังนี้

5.1  ภาษีธุรกิจเฉพาะ  เป็นภาระของผู้มีเงินได้  แต่หากผลักภาระให้ผู้ซื้อ  ก็จะต้องถือเป็นรายได้

5.2  อากรแสตมป์  ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย  แต่ผมจำรายละเอียดไม่ได้ครับ

5.3  ภาษีเงินได้นิติบุคคล  เป็นภาระของผู้มีเงินได้  แต่หากผลักภาระให้ผู้ซื้อ  ก็จะต้องถือเป็นรายได้

5.4  ค่าธรรมเนียมการโอน  แล้วแต่ตกลงครับ  แต่ถ้าผู้ขายยอมออกให้  ก็สามารถลงเป็นรายจ่ายได้ไม่ต้องห้ามครับ



6.  มีสิทธิ์นำไปขอคืนได้  เสมือนเป็นภาษีที่ถูกหัก ณ ที่จ่ายไว้ล่วงหน้าครับ



7.  สิ่งที่ควรรู้

7.1  ความรู้ทั่วไปของธุรกิจให้เช่าอสังฯ

7.2  หลักบัญชีและมาตรฐานการบัญชี (มีแต่การขายอสังฯ ไม่มีการเช่าอสังฯ)

7.3  ประมวลรัษฯ และหนังสือตอบข้อหารือ

7.4  กฏหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง เช่น กฏหมายเกี่ยวกับกรมที่ดินค้าอสังฯ , กฏหมายเกี่ยวกับกรมการปกครอง – ภาษีโรงเรือน, ภาษีป้าย



8.  สภาวะตลาด และลักษณะของที่ดิน  เช่น  มีการเปลี่ยนแปลงผังเมือง  ,  ข้อกำหนดในการก่อสร้าง และการถูกเวนคืนที่ดิน เป็นต้น

คุณอมว:
ขอบคุณมากค่ะ

007:
โปรแกรมคำนวณภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายอสังหาริมทรัพย์

http://rdsrv2.rd.go.th/landwht/landwht06.asp

นำร่อง

[0] ดัชนีข้อความ

ตอบ

ไปที่เวอร์ชันเต็ม